一   案    由

住房、教育与医疗，是社会最基本的民生需求，理应予以保障。住房消费、教育消费与医疗消费的价格，必须保持与广大人民群众的普遍收入水平相适应，这样才有利于促进社会主义市场经济的健康发展，维持社会的和谐稳定。

住房进入市场后成为一种特殊的商品，被人称为“商品房”，它与人民生活密切相关。商品房销售价格的变化，已成为社会共同关注的热点。近几年来，我国的房产市场比较“乱”，其中价格秩序缺少严格监管是一个突出的反映，房价过渡上涨，有的甚至暴涨，造成了房价远离价值，其主要原因是人为因素：

1、哄抬房价。有的房产商散布“地荒论”、“房荒论”，采用“坐地起价”、“捂盘惜售”、“以垄断土地来垄断房价”与“囤货炒卖”的方式哄抬房价。

2、推高房价。有的地方政府在把房地产作为支柱产业的同时，将房地产作为片面追求施政业绩、形象工程、第二财政的措施，不断推高房价。

3、投机炒作。国内的“炒房团”，海外有的投资机构，都通过抢购、炒作商品房，在提价销售中，获得高额利益。

伴随市场无序、房价失控，使广大中低收入家庭无力购买商品房，无法享有住房消费权。商品房市场的无度竞争、牟取暴利，侵犯了人民群众的利益，影响了社会主义市场经济健康发展，加剧了“分配不公”的社会矛盾。

从我国的发展趋势来看商品房，具有资源稀缺，需求无限的特点，与经济社会建设和人民生活关系重大。为此建议，政府及其价格主管部门，及时采取措施，强化监督管理，整治商品房销售价格秩序，规范商品房价格行为，稳定商品房价格水平，保障人民群众住房的合理需求。

本议案主题是，为规范商品房销售价格行为，治理商品房价格秩序，建议制定《商品房销售价格行为规则》。

二   案    据

（一）规范价格行为的依据

1、《中华人民共和国价格法》的宗旨是“为了规范价格行为，发挥价格合理配制资源的作用，稳定市场价格总水平，保护消费者和经营者的合法权益，促进社会主义市场经济健康发展”。指出“国家支持和促进公平、公开、合法的市场竞争，维护正常的价格秩序，对价格活动实行管理、监督和必要的控制。”规定“当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨，国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施。”并且明确地提出“与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格”，“资源稀缺的少数商品价格”，“政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价”。

2、近几年来，国务院及国家发改委、建设部等部门就抑制房价过快上涨问题，先后发出了多次通知，以“调整住房供应结构稳定住房价格”。

（二）规范价格行为的重点

目前，我国商品房销售价格秩序的无序，是价格行为所致；只有规范商品房销售价格行为，才能治理商品房销售价格秩序。商品房销售价格行为的规范，内容是多方面的，包括行为宗旨、房价制定原则、房价制定价依据、合法利润获取、价格管理制度等。而规范价格行为的重点主要是五个方面。

1、应当按照规定明码标价

《价格法》第十三条规定“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。”鉴于房价客体的个别性、房价趋势的上升性，商品房销售的明码标价应当标明；一是采用一房一价或基价及其增减幅度等方法公开标示价格，包括地址或楼盘室号、暂测的或实测的房屋建筑面积及其中套内建筑面积、公用分摊建筑面积、单价、计价单位、总价以及可否议价。此处所称的基价是指销售或有偿转让房屋确定的基准价；增减幅度是指由于房屋层次不同、朝向差异等以基价为基础相应增减的差价额或差价率。二是有效时段。为相对稳定房价，商品房经营者（含商品房开发商、房地产中介企业、及其他商品房销售企业和个人）应当自行确定、标示的价格执行的期限，即在本期间内不得变动。必要时政府价格主管部门可规定期限，即在规定期限内不得变动标明的价格。三是其它事宜。标明经营者应当说明的有关价格的其他事宜。

2、应当制止联手操纵价格

《价格法》指出的经营者不正当价格行为之一，是“相互串通，操纵市场价格，损害其他经营者或者消费者的合法权益”。反映在商品房销售中主要是两种情况，即联手不降价，或者说联手挺价。联手的手段有书面契约、会议商定的、电信沟通的、相互默认等。举报查实后应当制止、处罚。

3、应当制止价格欺诈行为

《价格法》指出经营者不正当价格行为的一种表现，是“利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易”。在商品房销售中，经营者利用价格信息的不对称，欺诈购房者。其手段有谎报商品房销售进度诱骗消费者争购的；标明的一房一价的内容与实际不符的；使用误导性的语言、文字、图片、计价单位等，发布虚假的房产价格信息广告，诱导购房人与其交易的；与消费者签订的售房合同中所标示的面积与实际面积不符的等。

4、应当制止哄抬房价行为

《价格法》指出经营者不正当价格行为的一种表现，是“捏造、散布涨价信息，哄抬价格，推动商品价格过高上涨的”。在商品房销售中，商品房经营者采取以下手段，散布涨价信息，囤积房源，抬高价格；延期开盘销售，以抬高房价销售的；商品房销售期间，隐瞒可销售的部分房屋信息，待机抬高房价销售的；串通中介公司、个人等购买整个楼盘或批量购买后，抬高房价销售的；内部认购、私下签订协议后，抬高房价销售的；虚拟认购协议或签订虚假合同后，抬高价格销售的；组织或诱骗购房者排队争购，视机抬高房价销售的；商品房经营者与一方买受人未依法解除合同，又提高价格与他人签订同一标的商品房买卖契约的等。很显然，上述手段的目的，均是有意散布涨价气氛，囤积房源，或者惜售，以等待时机，抬高价格。检查出或根据举报而查实的，应当制止并罚款。

5、应当制止牟取暴利行为

《价格法》指出经营者不正当价格行为的还有一种表现，是“违反法律、法规的规定牟取暴利”。

近几年来，特别是有一段时间，有一些城市，商品房价格上涨过快，达到了翻倍，甚至几倍。中间的价差哪里去了？建筑安装费基本未涨，各种收费一再减少或取消，税收变化也不大！可房价翻了倍，甚至几倍！不言而遇，差价到地方政府、商品房经营者包括炒房者手里去了。按照经济学的观点，价格就是利益分配。近几年房价的上涨，大大超过了居民收入的增长。也就是说，比如三年前居民可用八年的收入买一套房，如今要十几年以至二十几年的收入才能买一套房。购房者多支付的钱，到前两者口袋里了！商品房经营者们的利润率，少者20%，多者40、50%以至更多。这也是一种不公平的分配！更何况有不合法的手段牟取暴利！。即便是合法，也不应当无限地牟取“利润最大化”。因为土地是稀缺资源，土地是国家所有，对于公民来说人人平等。简言之，政府价格主管部门应当规定商品房的利润率。比如，经济适用房利润率不得超过5%；普通商品房利润率不得超过10%；其他商品房不得超过20%。超过的属牟取暴利。《价格法》第三十条规定“当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨，国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施。”商品住房，作为人民群众的基本消费品，是重要商品，当商品房处在价格显著上涨与有可能继续上涨的态势，有必要采取干预与制止措施。

三   方    案

《商品房销售价格行为规则》（草案）

第一条（依据目的） 为规范商品房销售价格行为，治理商品房市场价格秩序，依据《中华人民共和国价格法》及其相关法规，特制定本规则。

第二条（适用范围） 在本行政辖区范围内，商品房销售价格行为适用本规则。

第三条（定价原则） 商品房销售价格的制定，应当遵循公平、合法和诚实信用的原则。

第四条（定价依据） 商品房销售价格制定的基本依据是开发经营成本和市场供求状况。

第五条（利润获取） 商品房经营者应当努力改进开发经营管理，降低开发经营成本，为商品房需求者提供价格合理的商品房，并在市场竞争中获取合法利益。

第六条（内部管理） 商品房经营者应当根据其经营条件建立、健全内部价格管理制度，准确纪录和核定房地产开发经营的成本，不得弄虚作假。

第七条（遵守法规） 商品房经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。

第八条（有效时段） 商品房经营者在制定商品房销售价格的同时，应当制定该价格执行的有效时段，必要时价格主管部门可以规定本行政区域内的有效时段。

第九条（明码标价） 商品房销售应当按如下内容明码标价：

（一）采用一房一价或基价及其增减幅度等方法公开标示价格。

本款所称的一房一价是指买卖或有偿转让的商品房按室号逐一明码标价，标明包括地址或楼盘室号、暂测的或实测的房屋建筑面积及其中套内建筑面积、公用分摊建筑面积、单价、计价单位、总价以及可否议价等。经营者应当说明其他事宜的，另加备注。

本款所称的基价是指销售或有偿转让房屋确定的基准价（标价内容同前款）；增减幅度是指由于房屋层次不同、朝向差异等以基价为基础相应增减的差价额或差价率。

（二）标示有效时段。

（三）标示其他有关价格的事项等。

第十条（不得串通房价） 商品房经营者不得采用以下手段联手提高房价或联手维持房价：

（一）书面契约的；

（二）会议商定的；

（三）电信沟通的；

（四）相互默认的；

（五）其他手段联手串通房价的等

第十一条（不得价格欺诈） 商品房经营者不得利用价格信息的不对称，采用以下手段诱骗购房者与其交易，签订商品房销售合同：

（一）谎报商品房销售进度诱骗购房者争购的；

（二）标示的一房一价的内容与实际不符的；

（三）使用误导性的语言、文字、图片、计价单位等，发布虚假的商品房价格信息广告，诱导购房者与其交易的；

（四）与消费者签订的售房合同中所标示的面积与实际面积不符的；

（五）其他价格欺诈行为等。

第十二条（不得哄抬房价） 商品房经营者不得采取以下手段，囤积房源，抬高价格：

（一）延期开盘销售，以抬高房价销售的；

（二）商品房销售期间，隐瞒可销售的部分房屋信息，待机抬高房价销售的；

（三）串通中介机构、个人等购买批量房屋或整个楼盘后，抬高房价销售的；

（四）内部认购、私下签订部分或全部房屋协议后，抬高房价销售的；

（五）虚拟认购协议或签订虚假合同后，抬高房价销售的；

（六）组织或诱骗购房者排队争购，视机抬高房价销售的；

（七）商品房经营者与一方买受人未依法解除合同，又抬高房价与他人签订同一标的商品房买卖契约的；

（八）其他囤积房源，哄抬房价的手段。

第十三条（不得牟取暴利） 商品房经营者不得违反国务院、各级政府及其价格主管部门的规定，牟取暴利。

第十四条（法律责任） 商品房经营者违反本规则的按《中华人民共和国价格法》和《价格违反行为行政处罚规定》，由价格主管部门依法处罚。