最高人民法院近日公布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，将于今年10月1日起施行。这两部司法解释将涉及如何处理小区的车位、车库纠纷、住改商纠纷、物业费纠纷以及和物业之间多种纠纷的处理等。

　　5月25日，新闻晨报就此专访了上海市高级人民法院民一庭庭长汪彤，就这些和市民生活息息相关的法律条款进行详细的解读。

　　没有产权证也是业主

　　司法解释：基于与建设单位之间的

　　商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

　　解读：已经签订了商品房买卖合同、支付了房款，并已经合法居住使用了房屋，但因各种原因未能办理产权登记的情形，依然可以认定具有小区业主的身份。

　　现状：在现实生活中，因各种原因未能拿到产权证的购房者并不少见，如果仅以是否拿到产证作为界定业主身份的标准，这部分人的权利就难以及时得到保护，比如可能影响这部分人对小区共用设施等共有部分的利用以及参与业主大会等共同管理权的行使。

　　露台属于业主专有部分

　　司法解释：建筑区划内符合下列条

　　件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。

　　解读：专有部分属于不动产，而不动产所有权的取得一般须经登记，因此有必要把登记作为专有部分界定的标准之一。不能登记产权，虽具有构造上的独立性和使用上的独立性，也不能成为专有部分。除了建筑物内住宅、经营性用房等房屋外，司法解释从现实生活出发规定，专有部分的范围还包括整栋建筑物、特定空间及露台等。

　　现状：现实生活中，经常出现小区内花园、露台、车位车库权属和其他特定空间究竟属某一业主单独所有，还是全体业主共有或开发商所有的争议，今后专有部分的权属就更加明确了。

　　车位按比例配置给业主

　　司法解释：建设单位按照配置比例

　　将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

　　解读：只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。如果规划车位与住房比例不足1：1的，开发商向同一业主出售、赠送或者出租两个车位，可以认定违反“首先满足了业主的需要”的规定。

　　现状：现实中，存在业主向开发商购买多个车位或者车库，再把车位零散地高价卖给其他业主的情形。此规定也可以对开发商出售车位、车库行为进一步加以规范。

　　一人多房投票只算一票

　　司法解释：建设单位尚未出售和虽

　　已出售但尚未交付的部分，以及同一买

　　受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

　　解读：《物权法》规定业主大会或全体业主决定重大事项时，应当经专有部分占建筑物总面积的一定比例的业主同意，对于如何计算业主人数、总建筑面积的确定未作出规定。此次解释明确，对于开发商尚未出售的房屋、虽然已出售但尚未交付的房屋，以及房屋买受人同时拥有几套房屋或既有房屋又有车位等多个专有部分，按照一人的标准计算。

　　现状：《物权法》规定，业主大会决定选聘物业等重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数的过半数的业主同意，也就是“双过半”。过去对业主人数如何规定不明确，对于一人同时拥有二套房屋是按两人计算，还是一人计算经常发生争议。

　　居改非要整幢楼同意

　　司法解释：业主将住宅改变为经营

　　性用房，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意；未经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，法院应予支持。

　　解读：这次司法解释明确了需同意“居改非”的利害关系人范围，即本幢房屋的其他业主，而非本居住小区的所有业主。其他邻近业主认为“居改非”与其有利害关系的，应当承担其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的举证责任。

　　现状：“居改非”在目前的小区纠纷中比较多见，但以往由于对需同意“居改非”的利害关系人范围不明确，诉讼双方常常为是否系利害关系人、或者需要取得哪些利害关系人同意，而经常产生争议。

　　业主可查阅维修基金使用

　　司法解释：业主请求公布、查阅维修资金筹集、使用情况；业主大会或业委会决定及会议记录；物业服务合同、共有部分的使用和收益情况等，法院应予支持。

　　解读：小区内公共事务和共有部分管理事项，应由全体业主通过业主大会共同决定，业主委员会具体管理实施。业主对此享有知情权，这次司法解释对于业主合法行使知情权的范围作了进一步明确。

　　现状：现实生活中，经常发生物业小区维修资金的使用情况不透明、车位等共用部分的使用和收益情况不清的情形，业主的知情权、监督权不明晰，纠纷不断。

　　物业服务承诺也是合同

　　司法解释：物业服务企业公开作出

　　的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

　　解读：为更好维护业主权益，司法解释依据合同默示条款理论，合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围，即不仅限于物业服务合同中的明示条款，法律、法规规定、相关行业规范，以及物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则也是确定物业服务企业应尽义务的依据。

　　现状：有的物业公司以各种承诺服务作为续聘的竞聘条件，但实际被聘后又不兑现承诺，业主委员会或开发商因各种原因无法向物业公司主张权利，业主利益得不到保护，司法解释明确业主可以起诉，以维护其合法权益。

　　物业不能擅自提高收费

　　司法解释：物业服务企业违反物业

　　服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，法院应予支持。

　　解读：物业公司违反物业服务合同约定或者政府核定价格，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主可以拒绝承担违反约定或规定部分的收费，在规定范围内的合理费用，还是需要承担。

　　房子空置也要交物业费

　　司法解释：经书面催交，业主无正

　　当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，法院不予支持。

　　解读：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，是业主自治权行使的结果，全体业主都应遵守。只要物业公司按照合同约定提供了相关服务，则交纳物业费对全体业主而言也是其应尽的义务，业主不能以出国、家中无人、房屋空关、未享受物业服务等为由，拒绝交纳物业费。

　　现状：有部分业主会提出在一段时期内没有享受物业服务，因此不付物业费，比如出国而房屋长期空置。还有部分业主也提出，不需要相关物业服务，比如低楼层业主提出其未乘坐电梯等。但即使房屋空闲，物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务，应该支付物业费。

　　物业未获续聘无权收费

　　司法解释：物业服务合同的权利

　　义务终止后，业主委员会请求物业服

　　务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，法院应予支持。

　　解读：业主大会作出解聘物业或者不再续约的决定后，物业公司应当退出小区、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。如果物业拒绝离开，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业费，法院不予支持。

　　现状：目前有不少小区，物业合同到期，或业委会聘请了新的物业公司，但老的物业公司赖着不走，并以实际在提供服务而要求业主支付物业费。

　　租客不付物业费，房东代付

　　司法解释：业主与物业的承租人、

　　借用人或者其他物业使用人约定由物

　　业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，法院应予支持。